202021Jan
Um contrato de sublocação de longo prazo, deve ser registrado?

Um contrato de sublocação de longo prazo, deve ser registrado?

Autor: Katleho David Phenduka de Webber Newdigate Attorneys

Este artigo comenta a importância de registrar acordos de sublocação de longo prazo no Lesoto. Um contrato de sublocação é um contrato entre o Subconcessor / Proprietário e o Subconcedido / Inquilino. O Subconcessor, em essência, dá ao Subconcedido o uso temporário e gozo de sua propriedade em troca do pagamento do aluguel. Os direitos e deveres das partes estão previstos no contrato de sublocação. A Lei 12 de registro de escrituras de 1967 também regula tais acordos.

A Seção 24 (1) da Lei de Registro de Escrituras prevê que "Todo contrato de arrendamento ou sublocação de direitos sobre ou sobre bens imóveis que, quando celebrado, tenha sido por um período não inferior a três anos, ou para a vida natural do arrendatário, ou qualquer outra pessoa mencionada no arrendamento ou sublocação, ou que é renovável de tempos em tempos por períodos que juntamente com o primeiro período total não inferior a três anos, devem ser registrados no registro de títulos ”.  Além do anterior, a seção 24 (2) estabelece que o registro de tais contratos de subarrendamento deve ser efetuado mediante o recebimento do consentimento do Comissário de Terras. Todo acordo deve ser apresentado para registro no registro de ações no prazo de três meses a partir da concessão do consentimento pelo Comissário de Terras. A seção 24 (6) enfatiza que qualquer contrato de sublocação que seja contrário às disposições da seção 24 será nulo e sem efeito e sem vigor ou efeito.

A importância de cumprir as disposições acima mencionadas da Lei de Registro de Escrituras foi recentemente reiterada em um julgamento consolidado pelo Tribunal de Recurso em matéria de Molomo Filing Station (Pty) Ltd & Another vs Mendi Group (Pty) Ltd C of A (CIV) 83/2019.

Nesse caso, as partes celebraram um contrato de sublocação de doze (12) anos que não havia sido registrado no registro de ações nos termos da seção 24 (1) da Lei de registro de escrituras. O tribunal considerou que o acordo era inválido por falta de conformidade com a seção acima mencionada. 

 Também é importante observar que um contrato de sublocação registrado de longo prazo não apenas garante a validade e exequibilidade do contrato, mas também fornece ao Subconcedido a chance de atestar o contrato de sublocação como garantia para um empréstimo hipotecário. Isso ocorre porque a Lei de Registro de Deeds define bens imóveis para incluir um Lease ou Sublease registrado de qualquer edifício, luminárias e benfeitorias, que quando celebrado era por um período não inferior a três anos. A Seção 36 (a) reforça a posição ao estabelecer que a hipótese de um Arrendamento ou Sublocação deve ser efetuada por meio de um título hipotecário.

O registro de um título hipotecário sobre um contrato de subarrendamento pode ser muito útil em casos de contratos de subarrendamento de desenvolvimento, em que um subconcedido deve desenvolver o imóvel subarrendado para fins comerciais. Isso está sujeito ao consentimento de ambas as partes do acordo.

É imperativo, à luz do acima, que sempre que as partes celebrarem um contrato de sublocação de longo prazo, elas registrem o contrato nos termos da Lei de Registro de Escrituras para que o contrato seja válido e exequível. Isso também será para o benefício adicional de usar o contrato como garantia para hipoteca.

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